Vatandaşlık Edinme Amacıyla Taşınmaz Satışı Kdv İstisnası ve Vatandaşlık Başvuru İşlemleri
3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunun 13/i maddesi kapsamında konut, işyeri vb teslimlerinin hangi şartlar dahilinde gerçekleştirileceği belirtilmiş olmakla birlikte uygulamaya diğer düzenleyici işlemlerle yön verilmiştir. Benzer şekilde Türk Vatandaşlığının sonradan edinme şekilleri 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı kanununda hükme bağlanmış olmakla birlikte uygulaya bu kanuna ilişkin diğer düzenleyici mevzuat, 3402 sayılı Tapu Kadastro Kanunu ve diğer düzenleyici mevzuat ve TCMB genelgeleri yön vermektedir.
Aşağıda ağırlıklı olarak KDV istisnası kapsamında açıklama yapılmış olup, Vatandaşlık Uygulaması ile ilgili Tapuda yapılacak işlemlere genel hatları değinilmiştir.
Katma Değer Vergisi İstisnası:
Yabancılara konut veya işyeri teslimlerinde uygulanacak istisna katma değer vergisi kanunun 13’ncü maddesinin birinci fıkrasının (i) alt bendinde hükme bağlanmıştır. Buna göre;
(23/2/2017 tarihli ve 6824 sayılı Kanunun 7 nci maddesi ile 1/4/2017 tarihinden itibaren uygulanmak üzere)
“i) Konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde uygulanmak ve bedeli döviz olarak Türkiye’ye getirilmek kaydıyla, Gelir Vergisi Kanununun 3 üncü maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendinde belirtilenler hariç olmak üzere çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları, Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler ile kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlara yapılan konut veya iş yeri teslimleri (Şu kadar ki bentte öngörülen şartları taşımadığı halde istisnanın uygulandığının tespit edilmesi halinde zamanında tahsil edilmeyen vergi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizinden mükellef ile birlikte alıcı müteselsilen sorumludur.
İstisna kapsamında teslim alınan konut veya iş yerinin (Değişik ibare:RG-28/5/2022-31849)(21) üç yıl içerisinde elden çıkarılması halinde zamanında tahsil edilmeyen verginin, 6183 sayılı Kanunun 48 inci maddesine göre hesaplanan tecil faiziyle birlikte tapu işleminden önce elden çıkaran tarafından ödenmesi şarttır.),”
İstisna uygulamasına ilişkin usul ve esaslar Katma Değer Vergisi Uygulama Genel Tebliğinde açıklanmış olmakla birlikte, Katma değer vergisi iç genelgeleri ve muktezaları ile uygulamaya yön verilmiştir.
A İstisna Uygulanabilecek Taşınmazlar:
- Yapı ruhsatında konut, dükkan, ofis, büro, rezidans, apart daire, devre mülk ve benzeri olarak tanımlanan konut veya iş yerleri
- Kat irtifakı kurulabilen konut veya iş yerlerinde ayrıca kat irtifakının kurulmuş olması gerekir.
- proje aşamasında satışı yapılan ve yukarıda belirtilen teslim tarihi itibarıyla bedeli yurt dışından gelmiş bulunan taşınmazların istisna kapsamında değerlendirilecektir.
- ( Bu durumla ilgili mukteza temin edilmiştir.)
Arazi ve Arsa satışları istisna uygulamasına konu olmamakla birlikte, vatandaşlık uygulamasına konu olabilecektir.
Teslim konusu taşınmazlar İlk Teslim olmalıdır. Konut veya iş yerinin inşa edenlerden satın alınarak bir başkasına satılması halinde yapılan konut veya iş yeri teslimi ilk teslim olarak değerlendirilmez.
Örneğin kat karşılığı inşaat işlerinde arsa sahibine teslim edilen konutların ilk teslimi arsa sahibine yapılan teslimle gerçekleştiği için, arsa sahibinin bu konutları satışı ilk teslim kabul edilmez dolayısıyla istisnadan faydalanamaz.
B. İstisnadan Yararlanacak Alıcılar
İstisna;
– Çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarına
İstisna kapsamında konut veya iş yeri tesliminde bulunacak satıcı mükellefler; istisna kapsamında olduğunun tevsikine ilişkin olarak alıcı Türk vatandaşının,
– Yukarıda yer verilen şartları sağlayan ikamet ettiği ülke resmi makamlarından alınmış ikamet tezkeresi veya bu mahiyette bir belge veya ilgili ülke resmi makamlarından alınmış çalışma izninin bulunduğunu,
– Çalışma veya oturma izninin alındığı tarihten itibaren en az altı ay yurt dışında bulunduğunu,
– Gelir Vergisi Kanununun 3 üncü maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendi kapsamında olmadığını
gösteren ilgili ülkede bulunan Türk elçilik veya konsoloslukları tarafından verilen belgeyi konut veya iş yeri tesliminden önce alıcıdan almalıdır.
– Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişilere,
– Uyruğunda bulunduğu ülke tarafından verilmiş pasaportun fotokopisini (çıkma izni almak suretiyle Türk vatandaşlığını kaybeden kişilerde mavi kartın fotokopisini),
– Yabancı uyruklu gerçek kişinin Türkiye’de yerleşmiş olmadığına dair konut veya iş yerinin bulunduğu yer vergi dairesinden alınacak belgeyi
konut veya iş yeri tesliminden önce alıcıdan almalıdır.
– Kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlara
yapılan konut veya iş yeri teslimlerinde uygulanır.
Bu istisnadan yararlanma şartlarını taşıyan alıcıların, istisna kapsamında birden fazla konut veya iş yeri alması mümkündür.
İstisna kapsamında konut veya iş yeri tesliminde bulunacak satıcı mükellefler; alıcıların istisna kapsamında olduğunun tevsikine ilişkin olarak,
İstisna kapsamında konut veya iş yeri tesliminde bulunacak satıcı mükellefler; alıcıların istisna kapsamında olduğunun tevsikine ilişkin olarak,
-Kuruluş ve faaliyetin devam ettiğine dair kurumun kanuni merkezinin bulunduğu ülke resmi makamlarından alınmış belgeyi,
-Kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmadığına ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmediğine dair konut veya iş yerinin bulunduğu yer vergi dairesinden alınacak belgeyi
konut veya iş yeri tesliminden önce alıcıdan almalıdır.
C. Bedelin Döviz Olarak Türkiye’ye Getirilmesi
Bedelin Türkiye’ye Getirilme Zamanı
Konut veya iş yeri tesliminde KDV istisnasının uygulanabilmesi için, bedelin en az %50’sinin satışa ilişkin faturanın düzenlendiği tarihten önce, kalan kısmının da en geç bir yıl
Bedelin Türkiye’ye Getirildiğinin Tevsiki
Yurt dışında bulunan dövizin, Türkiye’deki bir bankaya transfer edilmek suretiyle getirilmesi esastır. Dövizin Türkiye’deki bankaya transfer edilmesi durumunda, yapılan transfer işlemi banka dekontu ile tevsik edilir. Ödemenin, yurt dışındaki bankalar tarafından verilen kredi kartları ile yapılması mümkün olup, bu kredi kartları ile yapılan ödemelere ilişkin dövizin Türkiye’ye getirildiğinin yurt içindeki ilgili banka tarafından verilecek bir dekont veya yazı ile tevsik edilmesi gerekir.
Alıcılar dışındaki gerçek veya tüzel kişiler tarafından bankalar aracılığıyla satıcıların hesabına yapılan döviz transferleri;
– Döviz transferine ilişkin banka dekontunda alıcıya ve teslime konu konut veya iş yerine ilişkin bilgilere (proje adı, adresi, bağımsız bölüm numarası) yer verilmesi veya
– Dövizi transfer eden gerçek veya tüzel kişiler tarafından, transfere konu tutarın alıcı adına gönderildiğine dair satıcıya, alıcı ve teslime konu konut veya iş yerine ilişkin bilgileri (proje adı, adresi, bağımsız bölüm numarası) içeren bir muvafakatname verilmesi
kaydıyla istisna uygulamasında Türkiye’ye getirilen döviz olarak kabul edilir.
Yurt dışında bulunan dövizin Türkiye’ye alıcı tarafından fiziki olarak getirilmesi de mümkün olup, bu durumda dövizin Türkiye’ye getirilmiş olduğunun tevsikinde gümrük idaresinden alınan belgeler kullanılır.
Diğer taraftan, dövizin Türkiye’ye fiziken getirilmesi veya alıcının Türkiye’de bulunan hesabına yurt dışından transfer edilmesi durumunda, söz konusu bedelin satıcıya banka aracılığıyla ödenmesi ve bu ödemenin banka dekontuyla tevsik edilmesi gerekmektedir. Yurt dışından döviz olarak getirilen bedelin satıcıya Türk Lirası olarak ödenmesi de mümkündür.
KDV istisnasından faydalanılması için Döviz Alım Belgesine ihtiyaç yoktur, yukarıda da açıklandığı üzere, döviz ile yapılan ödemenin tevsik edilmesi yeterlidir. Ancak aynı taşınmaz Vatandaşlık uygulamasına da konu edilecek ise döviz ile yapılan ödemenin tevsik edilmesi yanında Döviz Alım Belgesi de ayrıca aranılacaktır.
Konut veya İş Yerinin Üç Yıl İçerisinde Elden Çıkarılması
Konut veya iş yeri tesliminde istisna uygulanabilmesi için, tapuda işlem tesis edilmiş olması gerekir.
İstisna kapsamında satış yapanlar, konut veya iş yeri satışının 3065 sayılı Kanunun (13/i) maddesi kapsamında KDV’den istisna olarak yapıldığını tapu müdürlüklerine bildirirler. Bu bildirim üzerine, tapu müdürlükleri tarafından tapu kütüğünün beyanlar hanesine, bu konut veya işyerlerinin üç yıl içerisinde elden çıkarılması halinde zamanında tahsil edilmeyen verginin, 6183 sayılı Kanunun 48 inci maddesine göre tecil faizi oranında hesaplanan gecikme faiziyle birlikte ödeneceği hususunda şerh konulur.
İstisna kapsamında teslim alınan konut veya iş yerinin (Değişik ibare:RG-28/5/2022-31849)(21) üç yıl içerisinde elden çıkarılması halinde zamanında tahsil edilmeyen vergi, 6183 sayılı Kanunun 48 inci maddesine göre tecil faizi oranında hesaplanan gecikme faiziyle birlikte tapu işleminden önce elden çıkaran tarafından taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesine ödenir. Ödemenin yapıldığına ve devrin yapılmasının mümkün olduğuna dair ilgili vergi dairesinden alınan yazı ibraz edilmeden tapu müdürlükleri tarafından devir işlemi gerçekleştirilmez.
Tapuda işlem tesis edilme tarihinin “Kat İrtifakının alıcı lehine kurulduğu tarih olarak dikkate alınması, üç yıllık süreninde bu tarihten itibaren başlaması gerektiği değerlendirilmektedir.
Sonuç Olarak:
Kat irtifakı kurulmak suretiyle yabancılara yapılacak konut teslimlerimde KDV 13/i kapsamında uygulama yapılıp yapılamayacağı, istisna kapsamında kat irtifakı kurulmak suretiyle yapılan teslimlerde “3 yıllık elden çıkarma süresinin” sürenin başlangıç tarihinin belirlenmesi ile ilgili olarak;
- Kat irtifakı kurulmak suretiyle yabancılara yapılacak konut teslimlerimde ayrıca özel bir belirme yapılmadığı için “ kat irtifakı kurulmak suretiyle proje aşamasında satışı yapılan ve teslim tarihi itibarıyla bedeli yurt dışından gelmiş bulunan taşınmazların istisna kapsamında değerlendirileceği,
- Tapuda işlem tesis edilme tarihinin “Kat İrtifakının alıcı lehine kurulduğu tarih olarak dikkate alınması, üç yıllık süreninde bu tarihten itibaren başlayacağı.
Şeklinde değerlendirilmiştir.
- KDV İSTİSNASI UYGULAMASINDA ARANILACAK BELGELER
| GEREKLİ BELGELER | AÇIKLAMA |
| Pasaport/ | Uyruğunda bulunduğu ülke tarafından verilmiş pasaportun fotokopisini (çıkma izni almak suretiyle Türk vatandaşlığını kaybeden kişilerde mavi kartın fotokopisini), Noter Onaylı |
| Yerleşmiş Olmadığına İlişkin Belge | Yabancı uyruklu gerçek kişinin Türkiye’de yerleşmiş olmadığına dair konut veya iş yerinin bulunduğu yer vergi dairesinden alınacak belge |
| Dekont | Dövizin Türkiye’deki bankaya transfer edilmesi durumunda, yapılan transfer işlemi banka dekont kredi kartı ile ödeme yapılmış ise yapılan ödemelere ilişkin dövizin Türkiye’ye getirildiğinin yurt içindeki ilgili banka tarafından verilecek bir dekont veya yazı Alıcılar dışındaki kişiler tarafında satıcıların hesabın döviz transferi yapılacak ise ; Döviz transferine ilişkin banka dekontunda alıcıya ve teslime konu konut veya iş yerine ilişkin bilgilere (proje adı, adresi, bağımsız bölüm numarası) yer verilmesi veya -Dövizi transfer eden gerçek veya tüzel kişiler tarafından, transfere konu tutarın alıcı adına gönderildiğine dair satıcıya, alıcı ve teslime konu konut veya iş yerine ilişkin bilgileri (proje adı, adresi, bağımsız bölüm numarası)içeren bir muvafakatname verilmesi fiziki olarak getirilmesi halinde dövizin Türkiye’ye getirilmiş olduğunun tevsikinde gümrük idaresinden alınan belgeler. |
- VATANDAŞLIK İŞLEMLERİ
A. YABANCILARIN TAŞINMAZ EDİNİMİ
Gerçek Kişiler:
Taşınmaz edinmek isteyen yabancı gerçek kişilerin; • Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ve ülkemizde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilen ülke vatandaşlarından olması ve edinim şartlarını taşıması gerekmektedir.
• Yabancı uyruklu gerçek kişiler, kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, ülkemizde nitelik bakımından her türlü taşınmazı (konut, iş yeri, arsa, tarla vb.) edinebilir.
• Yabancı uyruklu gerçek kişilerce, yapısız taşınmaz edinilmesi durumunda (üzerinde yapı bulunmayan arsa, tarla gibi taşınmazlar) taşınmazın niteliğine uygun olarak proje geliştirilmesi ve bu projenin iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunulması gerekmektedir. İki yıl içinde Bakanlığa başvurulmaması veya projenin süresi içinde bitirilmemesi durumunda söz konusu taşınmaz tasfiye hükümlerine tabi olacaktır. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin satın alacağı taşınmaz;
• Tarım arazisi niteliğinde ise Tarım ve Orman Bakanlığı’ndan,
• SİT alanında bulunan bir taşınmaz ise bu alanın özelliğine göre Kültür ve Turizm Bakanlığı ya da Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan, taşınmazın edinime uygun olduğu yönünde görüş alınır.
Tüzel Kişiler Yabancı ülkelerde bu ülkelerin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip yabancı ticaret şirketleri sadece kanunlarda özel hüküm bulunması durumunda Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir.
B.KANUNİ KISITLAMALAR
Ülkemizde sadece Cumhurbaşkanı Kararı ile belirlenen ülke vatandaşları taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilmektedir. Bununla birlikte;
• Yabancı uyruklu bir gerçek kişinin edinebileceği taşınmazların toplam miktarı ülke genelinde en fazla otuz hektardır.
• Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edinebilecekleri taşınmazların toplam alanı özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu geçemez.
• Edinilmek istenen taşınmaz “Özel Güvenlik Bölgeleri” dâhilinde kalan bir taşınmaz ise taşınmazın bulunduğu yer valiliğinden izin alınması gerekmektedir.(Konu ile ilgili ayrıntılı bilgi için 2013/15 sayılı Genelge)
6. BAŞVURU VE İŞLEMLER İÇİN GEREKLİ BELGELER
| GEREKLİ BELGELER | AÇIKLAMA |
| Kimlik Belgesi veya Pasaport | Kimlik Belgesi veya Pasaport Yabancıya ait ülke kimlik belgesi veya pasaport sunulur. (gerektiğinde tercümesi ile birlikte) |
| Kimlik Beyan Formu | Yabancı gerçek kişiden “Kimlik Beyan Formu” için 1 adet fotoğraf istenir. |
| İşlemde temsil var ise temsile ilişkin belge | Vekâletname, vasi kararı, yetki belgesi …vb (Yurt dışında düzenlenen vekâletname ile işlem yapılacaksa, tercümesiyle beraber vekâletnamenin aslı veya onaylı örneğinin sunulması gerekmektedir) |
| Taşınmaza ait değerleme raporu | SPK’nın veya TDUB’un resmi internet sitesinde yayınlanan değerlemeye yetkili kuruluşlardan alınmalıdır. Değerleme taşınmaz değerleme raporları düzenlendiği tarihten itibaren 3 ay geçerli |
| Zorunlu deprem sigortası poliçesi | Konut, işyeri vb. binalar için gereklidir. |
| Yeminli tercüman | Türkçe bilmeyen taraf varsa gereklidir. (Bölge adli yargı adalet komisyonunca yetkilendirilmiş olmalıdır.) |
| Tapu Harcı | İlgili belediyece bildirilen emlak beyan değerinden az olmamak üzere, satış için beyan edilen değer üzerinden satıcı ve alıcı için ayrı ayrı binde 20 oranında tapu harcı tahsil edilir. (Harç muafiyeti bulunması halinde bu hususa ilişkin Vergi Dairesinden alınacak yazının sunulması gerekir) |
| Döner Sermaye | Döner Sermaye ücreti alınır. (Taşınmazın bulunduğu yerde uygulanan yöresel katsayıya göre değişiklik göstermektedir) |
| Döviz Alım Belgesi | Yabancı gerçek kişilerin alıcı olarak taraf olduğu satış işlemlerinde satış bedelinin, taşınmazın alıcısı, satıcısı, bunların vekilleri ya da temsilcileri tarafından USD ya da karşılığı döviz tutarı cinsinden Merkez Bankasına satılmak üzere bir bankaya satılması ve banka tarafından düzenlenecek “Döviz Alım Belgesi‘nin satış işlemi öncesinde Tapu Müdürlüğüne sunulması gerekmektedir. İlgi (b) Genelgenin 13 üncü maddesinin 3 üncü fıkrasında “İlgililer tapu işlemleri başvurusunda satış bedeli olan dövizin bir bankaya satıldığını tevsik eden döviz alım belgesini tapu idaresine sunmakla yükümlüdür. İlgililer tarafından döviz alım belgesinde kayıtlı Türk lirası tutar satış bedeli olarak tapu idaresine beyan edilir.” denilmekte olduğundan resmi senedin, “Döviz Alım Belgesi” nde gösterilen TL değeri esas alınarak düzenlenmesi, Bu nedenle, beyan değerine esas döviz satış tutarı içinde, taşınmaz satış / satış vaadi sözleşme bedeli harici bir ödeme kaleminin (komisyon, masraf vb.) yer almaması, Resmi senette (satış için) beyan edilen değer, bu düzenlemeler kapsamında bankaya yapılacağından dolayı, döviz satış tutarına özellikle dikkat edilmesi; |
Bu yayın, geniş anlamda görüşleri içermekte olup, genel bir yol gösterici olarak değerlendirilmelidir. Özel durumlarla ilgili olarak, mesleki görüş ve yardım alınmalı, bu yayına dayanarak uygulamalarda bulunulmamalıdır. Yayınlanan konuları kendi özel durumunuza ilişkin etkilerini görüşmek için şirketimiz ile temas kurabilirsiniz. Bu yayındaki bilgilere dayanarak belli eylemlerde bulunmak veya bulunmamak nedeniyle doğabilecek zararlar nedeniyle, Likya Yeminli Mali Müşavirlik Denetim Danışmanlık ve çalışanları herhangi bir yükümlülük veya sorumluluk kabul etmemektedirler.